Leki í fjölbýli: hver borgar og hvað á að gera?

Stutta svarið: ef lekinn kemur úr lögn eða tæki sem þjónar aðeins einni íbúð ber eigandi hennar ábyrgðina. Ef hann kemur úr sameiginlegri lögn, þaki eða útvegg ber húsfélagið hana. Þetta segja lög um fjöleignarhús nr. 26/1994. En fyrst skiptir mestu að stöðva vatnið og láta rétta fólkið vita. Hér er farið yfir hvort tveggja.

Fyrstu skrefin: stöðvaðu vatnið

1. Lokaðu fyrir vatnið. Í mörgum íbúðum er loki fyrir íbúðina undir eldhúsvaskinum, á baðherberginu eða í þvottahúsinu. Ef þú finnur hann ekki, eða ef lekinn kemur úr sameign, skaltu loka fyrir inntakið í húsið. Það er yfirleitt í inntaksklefa eða í kjallara.
2. Taktu rafmagnið af ef vatn kemst að innstungum, ljósum eða rafmagnstöflu. Ekki snerta blauta innstungu.
3. Bankaðu upp á hjá nágrönnunum. Vatn leitar niður, svo láttu íbúðina fyrir neðan vita strax. Ef lekur niður til þín kemur vatnið líklega frá íbúðinni fyrir ofan eða úr lögn í sameign.
4. Taktu myndir og myndskeið áður en þú þurrkar upp: af lekanum, af skemmdunum og af staðnum þar sem vatnið virðist koma út.
5. Þurrkaðu upp og færðu húsgögn og muni frá bleytunni.

Lögin gera ráð fyrir að fólk bregðist strax við. Samkvæmt 37. gr. má eigandi gera brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón á sameign eða öðrum íbúðum, án þess að bíða eftir ákvörðun húsfélagsins. Þær mega þó ekki verða umfangsmeiri en nauðsyn krefur.

Hverjum á að segja frá?

• Nágrönnunum í íbúðunum fyrir neðan og ofan. Oft þarf að komast inn til þeirra til að finna upptökin. Samkvæmt 26. gr. á eigandi að veita aðgang að íbúð sinni þegar gera þarf við lagnir sem liggja um hana.
• Stjórn húsfélagsins, sérstaklega ef lekinn gæti komið úr sameiginlegri lögn, þaki, glugga eða útvegg. Ef húsvörður eða þjónustufyrirtæki sér um húsið skaltu láta það vita líka.
• Tryggingafélaginu þínu, og tryggingafélagi húsfélagsins ef húsið er tryggt í heild sinni.
• Leigusalanum, ef þú leigir íbúðina.

Húsfundur getur ákveðið að kaupa vátryggingu fyrir allt húsið, bæði íbúðirnar og sameignina (53. gr.). Spurðu stjórnina hvar húsið er tryggt. Á síðu VÍS um húsfélög og tryggingar (opnast í nýjum flipa) kemur fram að húseigendatrygging bæti meðal annars tjón á fasteign vegna vatnsleka frá lögnum, en ekki tjón á innbúi og lausamunum. Húsgögn og annað sem þú átt þarf því að vera tryggt með innbústryggingu. Tilkynntu tjónið sem fyrst og sendu myndirnar með.

Hvað segja lögin um séreign og sameign?

Lög um fjöleignarhús skipta húsinu í tvennt: séreign, sem hver eigandi á og heldur við, og sameign, sem allir eigendur eiga saman og húsfélagið sér um.

• Séreign (5. gr.): allt innan veggja íbúðarinnar, innra byrði veggja, gólfa og lofta, tæki inni í íbúðinni þótt þau séu tengd sameiginlegu kerfi, og lagnir sem þjóna eingöngu þinni íbúð, hvar sem þær liggja.
• Sameign (8. gr.): ytra byrði hússins, þak og útveggir, burðarvirki, ytri gluggaumbúnaður og allar lagnir fyrir heitt og kalt vatn, skolp og rafmagn sem þjóna fleiri en einni íbúð, sama hvar þær liggja í húsinu. Lögin segja að jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra.

Ábyrgðin fylgir þessari skiptingu. Eigandi íbúðar ber ábyrgð gagnvart öðrum eigendum á tjóni sem stafar af bilun í lögnum eða búnaði íbúðar hans, jafnvel þótt honum verði ekki um kennt (51. gr.). Húsfélagið ber með sama hætti ábyrgð á tjóni sem stafar af bilun í sameiginlegum lögnum eða af vanrækslu á viðhaldi sameignar (52. gr.), og sá kostnaður deilist á eigendurna.

Þrjú dæmi sem sýna hvernig þetta virkar:

• Slangan við uppþvottavélina þína gefur sig og vatn lekur niður til nágrannans. Uppþvottavélin og slangan eru séreign, svo ábyrgðin er þín og málið fer til þinnar tryggingar.
• Stofnlögn fyrir heitt vatn, sem þjónar öllum stigaganginum, fer í sundur inni í vegg hjá þér. Lögnin er sameign, svo ábyrgðin er húsfélagsins, þótt hún liggi í þinni íbúð.
• Vatn kemst inn með glugga eða í gegnum þakið. Þak og ytri gluggaumbúnaður eru sameign, svo málið fer oftast til húsfélagsins.

Lögin í heild eru á vef Alþingis (opnast í nýjum flipa). Ef eigendur eru ósammála um hvort lögn sé séreign eða sameign, eða hver eigi að bera tjónið, getur kærunefnd húsamála (opnast í nýjum flipa) gefið álit. Nefndin birtir álit sín og úrskurði á vef Stjórnarráðsins og þar má sjá hvernig hún hefur leyst úr svipuðum málum.

Hvenær á að hringja í pípara?

• Þegar þú finnur ekki lokann eða nærð ekki að stöðva lekann
• Þegar lekinn er inni í vegg, gólfi eða lofti og upptökin sjást ekki
• Þegar vatn kemur úr sameiginlegri lögn eða við inntakið. Hafðu þá stjórn húsfélagsins með í ráðum
• Þegar raki eða myglublettir koma aftur og aftur á sama stað
• Þegar þarf að vita hvaðan lekinn kemur áður en hægt er að segja til um hvort hann sé í séreign eða sameign

Síðasta atriðið skiptir oft mestu. Spurningin um hver borgar ræðst af því hvaða lögn bilaði, og það sést sjaldnast fyrr en búið er að finna upptökin. Pípari getur fundið lekann og sagt þér hvaða lögn eða tæki gaf sig.

Ef þú nærð ekki að loka fyrir vatnið inn í húsið skaltu hafa samband við bilanavakt Norðurorku; númerið er á no.is (opnast í nýjum flipa). Hjá magic er svarað í síma 772 3000 virka daga 08–18 og við finnum pípara í verkið. Nánar um pípulagnir á Akureyri. Á einni síðu eru líka fyrstu skrefin við leka og bilanir, og í greininni um leka á heitu vatni er farið nánar yfir fyrstu mínúturnar.